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揭秘比傳銷、p2p更黑暗的套路——長租公寓

發布日期:2018-09-05 16:59:16點擊:407 次

 來源:鈦媒體 作者:袁國寶


 近期,媒體集中曝光長租公寓的種種罪惡,長租公寓的各種“局中局”可以說相比傳銷、p2p的套路有過之而無不及,再加上互聯網、資本的推波助瀾更是讓租房市場亂象橫生。我們這些大量進城務工的租客被套的體無完膚還無處伸冤。



       “長租公寓”為何被地產大佬看空?


       前不久,我愛我家前副總裁胡景暉拋出了一個驚人的觀點------“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害”,同時,他也曾炮轟資本推高房租,因此被網友稱為房地產界的“崔永元”。隨后,胡景暉辭去了我愛我家副總裁的職務,我愛我家也發布聲明撇清了關系,這暗示胡景暉可能遭遇了來自內部和外部的多重壓力。


       看空長租公寓的不只是胡景暉,還包括SOHO中國總裁潘石屹,在深圳招商蛇口舉行的新一期潘談會上,潘石屹對長租公寓做了如下評論------“按照銀行的基準利率4.9%,你可能4.9%貸不過來,拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓,你租出去,你的回報率最高超不過1%,所以這個生意是虧。而且即便租金翻一倍也依然無法賺錢。”


       當然,潘石屹說的是拿錢去建公寓,這種模式不可行。


       然而,市面上的長租公寓基本都是以另一種方式在運作,就是中介或第三方企業將房東的房子長租下來,再轉租出去,當然,這種模式的運作成本會低很多,效率也更高。


       那么這種模式是否又存在無法盈利的風險呢?杭州鼎家網絡科技有限公司就是采用的這種模式,但最近它爆倉了,導致4000租戶利益受損。這或許說明,以任何一種模式運作的長租公寓,都不能確保萬無一失。


       不過,杭州鼎家的案例并未引起足夠的重視,目前長租公寓依然沒有明顯的減緩勢頭。


       這一點我們可以對照P2P,在最近幾年中,P2P暴雷屢見不鮮,但到目前為止,這一行業依然沒有消停的跡象,若不是相關部門強化了整頓力度,P2P平臺新成立的速度恐怕不會低于暴雷的速度。


       P2P暴雷的導火索是什么?------平臺卷款跑路,這跟長租公寓爆倉極為相似。說白了,對不法分子而言,無論是P2P還是長租公寓,都是理想的詐騙手段,所謂的爆倉,不過是他們卷款跑路的馬虎眼而已。


       環環相扣,起底長租公寓背后潛藏的“套路”


       對于P2P網貸,其套路相信大家都已經很熟悉了,這里不再贅述。相比之下,長租公寓背后潛藏的套路更為復雜,可謂是“環環相扣”。


       長租公寓的第一環是“壟斷房源”。


       即房東將房子長租給第三方企業和管理平臺(即所謂的“二房東”),再由第三方加價轉租出去。房子可以是裝修房,也可以是清水房,若是清水房,第三方又有可能向房東索要一定的裝修款。


       這種模式的好處是,降低了房東的獲客成本,使租金收益趨于穩定。在不出問題的情況下,房東只管收錢即可。對第三方來說,憑借他們的資源和優勢,可以更精準的進行獲客,實現資源的優化利用。因此,在表面上看,這是一個多贏的商業模式。


       前些年,這種模式的風險并未完全暴露,所以很多房東與第三方簽訂合同,將大量房源委托給他們進行轉租獲利,從而使得大量分散的房源集中在了少數幾家平臺上,造成了“壟斷房源”的市場格局,而一旦房源被壟斷,那么抬高租金就變得容易很多。


       所以,第二環“抬高租金”就順理成章的出現。


       推動長租公寓租金上漲的動力主要來自兩方面:第一,第三方平臺為了獲得房源而形成“競價”模式,即誰出價高誰就可能獲得更多優質房源,導致基礎租金大幅提升;


       第二,第三方平臺為了擴大自身利潤而抬高租金,比如以前單套利潤空間為200元,現在提升至400元。那么這些二房東為何敢于大幅抬高租金,難道他們就不擔心租客無法承受嗎?


       上面提到,由于大量房源都被這些二房東所掌控,形成了明顯的壟斷之勢,因此抬高租金變得易如反掌,畢竟對于剛需一族而言,無論他們怎么選擇,都無法規避租金上漲的影響。


       再一個,這些二房東也慫恿大量媒體,鼓吹房租和房價嚴重不成比例,房租回報率不如銀行定期存款等問題,導致市場對房租產生上漲預期,而后他們可順理成章的推高房租。


       那么從租客這一方來說,畢竟房租上漲是實實在在的負擔。如何才能在推高房租的同時又讓他們盡量接受呢?


       第三環“分期付款”應運而生。


       眾所周知,傳統“押一付三、押一付六”的支付方式對租客而言難以承受,尤其在房租暴漲后問題更加明顯。因此一些平臺紛紛瞄準租房分期市場,即用戶只需“押一付一”,剩余的房租由企業一次性支付給房東,而用戶只需分期支付所欠房租和相關服務費給企業即可。


       按照常理來講,這種模式也無可厚非,現在各類消費貸層出不窮,在利率和收費合理的情況下,市場也有較高的認可度。


       問題在于,一開始這類平臺就沒安好心,所謂的分期付房租本質上是高利貸,而且,為了讓租客最大程度中招,相關條款往往被安排在合同不顯眼的位置。


       如果租客發現了問題,要提前解約,不僅押金會被全扣,還會承擔較高的違約金,如果不支付相關費用,不僅會影響征信,甚至會遭來“暴力催收”。


       另一方面,二房東拿了貸款之后也不會全部支付給房東,而是三個月一付甚至一月一付,其他的錢全部扣在手里,從而形成資金池,由于這些錢完全不受監管,因此,二房東可以將這些錢繼續用于壟斷房源,形成無限裂變的擴張模式。


       但是這種模式也存在一定的風險,比如市場不景氣,房子出租困難,導致租金、出租率都達不到預期水平,在杠桿率較高的情況下,二房東將無力正常運作。


       而此類問題爆發時,“爆倉跑路”成為唯一選擇,也就是第四環。


       而爆倉跑路的后果,將是對業主和租客雙方造成巨大的傷害。不過,如果確實是經營不善導致被動爆倉還情有可原,但事實往往相反------主動爆倉,這是最可怕的。


       根據媒體調查的結果,鼎家科技不僅吃掉了大量的租金和押金,而且也沒有按時支付給業主。表面上看,這似乎是經營不善而倒閉,但在我看來,這和P2P暴雷沒有什么兩樣,也許一開始公司負責人就做好了卷款跑路的準備。


       實際上,二房東卷款跑路已經不是什么稀奇的事情。早些年,很多包租公司將業主的房子高價租下來,再低價轉租出去,假設包租公司給業主是2000一個月,但轉租出去可能只有1800甚至更低,不同之處在于,包租公司給業主是一月一付,而轉租卻是押一付三、押一付六,如果租金足夠低,甚至不排除押一付十二。兩種支付方式的時間差給了包租公司充足的卷款跑路的機會。


       如下幾個因素助長“騙局”的蔓延,強化監管勢在必行


       從近期媒體的集中曝光,以及網友的大量反饋來看,這類騙局已經不局限于北上廣深等一線城市,在二三線城市也逐步蔓延起來。那么為何騙局蔓延的速度這么快?上當的人為何又如此之多呢?這里面存在如下幾個因素:


       第一,資本的涌入和中介的金融化。


       首先來說資本,2018年1月,自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資。2018年6月,在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后,蛋殼再次完成7000萬美元B 輪融資……相關信息證明,資本對目前的長租公寓模式是極為看好的,當然,對于目前長租公寓所出現的亂象,資本也難辭其咎。


       至于中介的金融化,上面提到分期付房租只是冰山一角,更重要的是,目前已經有中介推出了相關的金融衍生品,你可以將其視為一種融資工具,所融得的資金用于業務擴張;但它也是中介釋放風險的一種方式,因為一旦業務發展不利,金融衍生品的價值必然大受影響,相關風險將被分攤到廣大投資者身上。


       第二,房東對潛在風險沒有正確的認識,一味圖方便、穩定,卻忽略了二房東可能爆倉跑路的風險。


       一般情況下,如果遇到這類問題,在計算出損失之后,房東和租客應當各自承擔一半,但也有的房東不甘心,對租客提前收房,這就必然導致租客承擔更大的損失,部分租客因維權困難,可能會對房子進行故意破壞。


       對于這一點,我建議房東盡量不要和第三方簽署所謂的包租協議,如果租客要轉租房源,也必須高度重視。最好是自己出租,或者委托中介幫忙找租客,但是出租協議一定要和租客簽訂,以免后患無窮。


      第三,租客大多是剛出校門的大學生,缺乏社會經驗,因此非常容易中招。


       對于這一點,我建議租客最好直接和房東簽合同,在簽合同時必須要求房東出示相關證件,盡量確保萬無一失。非要和二房東簽合同,最好仔細閱讀合同各項條款,情況允許,可以找法律人士幫忙把關。如果發現自己中招,最好報警或者尋求法律途徑解決。


 租房是一個非常重要的社會問題,如果這一細分行業出現大的亂子,必然會導致年輕一族無法在城市安居樂業,對于目前出現的長租公寓亂象,相關部門應當高度重視,及時出臺法律法規,對違法行為進行打擊,引導行業健康有序運行。


 總結:依大佬們之見,長租公寓模式不可行,目前的長租公寓都是一個坑租客、房東才能盈取暴利的騙局生意。



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